实为房屋买卖合同(2份合同范本)

【第1份 】名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行

名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行

——名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务担保的，出借人不具备买受人身份，不符合排除执行的条件。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权

案情简介：2010年，陈某与开发公司签订购房合同，将市场价为5500万元的房价款约定为1000万元。2011年，双方签订回购协议，约定开发公司不同时期回购房屋所应支付的购房款。同一时期开发公司与林某所签承诺书载明林某提供开发公司借款5000万元，由陈某等人与开发公司分别所签购房合同标的房屋作抵押。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封开发公司名下房产，陈某提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。

法院认为：尽管陈某提供的与开发公司所签购房合同、回购协议、转账凭证、收款收据、房屋交付确认书及房屋预售网签备案等证据能证明其与开发公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系证据，尚有不足。主要理由为：①开发公司作为讼争房屋出卖人，认为其与陈某之间房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。开发公司认为陈某所购别墅实为该公司为担保林某债权而签订，林某是陈某等出借款项的集资转贷人，其与开发公司系民间借贷关系。这一意见与开发公司、林某等所签备忘录内容相印证，开发公司主张具有可信性。陈某与开发公司所签购房合同，购房价格约定与常理不符，亦背离市场行情。②作为房屋购销合同，购房人目的是取得房屋，出卖方目的是获得售房款，但双方回购协议却明确约定开发公司享有合同解除权和回购权，且解除权与回购权行使时间均在约定的房屋交付使用时间之前，明显与房屋购销合同目的不符。同时，回购协议还约定了开发公司行使解除权条件及不同回购时间需支付的固定回购款，而陈某亦自认回购款是按时间和一定利息标准进行计算的，其中的利息标准远高于一般银行同期同类贷款利息，利息达到年利率36%，此亦与房屋买卖合同特征不符。③结合开发公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年即被信托公司申请查封情况，陈某所持购房款收据、房屋确认书及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实房屋买卖关系。陈某虽认为其与开发公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系相应证据。判决驳回陈某诉请。

实务要点：名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务履行一种非典型担保，故出借人并不具备买受人身份，不符合排除强制执行条件。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终369号“陈某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人陈亮与被上诉人中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，审判员李春，代理审判员高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:74）。

【第2份 】名为购房、实为借贷，出借人非消费者，无优先权

名为购房、实为借贷，出借人非消费者，无优先权

——名为购房、实为借贷，因不存在真实商品房买卖关系，出借人不具有消费者身份，不享有优先于其他债权的权利。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权｜消费者权益｜消费者

案情简介：2011年，金某与开发公司签订购房合同，约定总房款1400万余元。双方所签回购协议约定金某只需支付700万元，并指定朱某为收款人。金某未证明向朱某汇付全部款项。朱某在公安机关供述称用预售网签形式向金某等人借款，开发公司另以房屋折价向金某支付利息。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封前述房产，陈某以其已办理网签、作为买受人享有消费者优先权为由提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。

法院认为：①开发公司与金某约定的房屋价格过低，与正常的商品房交易价格不符。金某主张已实际支付购房款收据载明的全部款项，依据不足。从银行账款记录看，开发公司主张未收取购房款具有一定可信性。除购房款收据外，金某未提交其他证据予以佐证，且款项交付方式（转账）和收款人均不一致。朱某在公安机关供述用预售网签形式向金某等人借款，朱某在回购协议上签字，且为指定收款人，金某委托他人代其向朱某支付房款，说明朱某与本案有密切关系。开发公司主张用两套公寓房折抵应向金某支付的借款利息，具有一定可信性。②本案事实和证据可相互印证，证明开发公司与朱某通过预售网签方式向金某借款，款项支付给朱某，开发公司另以公寓房折价向金某支付利息。开发公司与金某所签购房合同与回购协议系为保障金某融资债权实现。金某不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。金某主张排除法院的强制执行，无事实和法律依据。判决驳回金某诉请。

实务要点：名为购房、实为借贷，因不存在真实的商品房买卖关系，出借人不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终692号“金某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人金育平与被上诉人中信信托有限责任公司、被上诉人昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长张纯，审判员李琪，代理审判员谢爱梅），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:87）。