借贷合同房屋买卖合同(4份合同范本)

【第1份 】名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行

名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行

——名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务担保的，出借人不具备买受人身份，不符合排除执行的条件。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权

案情简介：2010年，陈某与开发公司签订购房合同，将市场价为5500万元的房价款约定为1000万元。2011年，双方签订回购协议，约定开发公司不同时期回购房屋所应支付的购房款。同一时期开发公司与林某所签承诺书载明林某提供开发公司借款5000万元，由陈某等人与开发公司分别所签购房合同标的房屋作抵押。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封开发公司名下房产，陈某提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。

法院认为：尽管陈某提供的与开发公司所签购房合同、回购协议、转账凭证、收款收据、房屋交付确认书及房屋预售网签备案等证据能证明其与开发公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系证据，尚有不足。主要理由为：①开发公司作为讼争房屋出卖人，认为其与陈某之间房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。开发公司认为陈某所购别墅实为该公司为担保林某债权而签订，林某是陈某等出借款项的集资转贷人，其与开发公司系民间借贷关系。这一意见与开发公司、林某等所签备忘录内容相印证，开发公司主张具有可信性。陈某与开发公司所签购房合同，购房价格约定与常理不符，亦背离市场行情。②作为房屋购销合同，购房人目的是取得房屋，出卖方目的是获得售房款，但双方回购协议却明确约定开发公司享有合同解除权和回购权，且解除权与回购权行使时间均在约定的房屋交付使用时间之前，明显与房屋购销合同目的不符。同时，回购协议还约定了开发公司行使解除权条件及不同回购时间需支付的固定回购款，而陈某亦自认回购款是按时间和一定利息标准进行计算的，其中的利息标准远高于一般银行同期同类贷款利息，利息达到年利率36%，此亦与房屋买卖合同特征不符。③结合开发公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年即被信托公司申请查封情况，陈某所持购房款收据、房屋确认书及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实房屋买卖关系。陈某虽认为其与开发公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系相应证据。判决驳回陈某诉请。

实务要点：名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务履行一种非典型担保，故出借人并不具备买受人身份，不符合排除强制执行条件。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终369号“陈某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人陈亮与被上诉人中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，审判员李春，代理审判员高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:74）。

【第2份 】购房贷款借贷者人身保险条款

购房贷款借贷者人身保险条款

购房贷款借贷者人身保险条款

第一条 合同构成

本保险合同（以下简称“本合同”）由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同有关的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。

第二条 投保范围

一、投保人：凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平*保险公司（以下简称“保险人”）投保本保险；凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人，为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。

二、被保险人：凡年满在18周岁至55周岁，身体健康，能正常工作和劳动，具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人，均可作为本保险的被保险人。

第三条 保险责任

被保险人在保险有效期内，因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾，无法继续偿还购房贷款，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按照贷款合同约定，将被保险人在此时的贷款余额（含本息）一次付清（若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额，则按照实际保险金额与贷款金额的百分比偿还此时的贷款余款的本息），保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定，在事故发生前应缴的贷款部分，无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分，保险人对这部分贷款都不负偿还责任。

第四条 责任免除

因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾，以致无法继续偿还购房贷款，保险人不负保险金给付责任，同时终止保险合同。

一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害；

二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤；

三、被保险人服用、吸食或注射毒品；

四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀；

五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交通工具；

六、艾滋病或感染艾滋病毒期间所患疾病；

七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱；

八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。

发生上述第四款情形时，保险人对投保人退还保险单的现金价值。发生上述其他情形，本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的，保险人将退还保险单的现金价值。

第五条 保险责任开始 >;

保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始，保险人应签发保险单作为保险凭证，至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。

第六条 保险金额和保险费

一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限，实际初始保险金额以保险人的核保结果确定，保险金额根据贷款情况逐年递减。

二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异，缴费方式为趸缴，费率详见附表。

第七条 如实告知

本合同订立时，保险人可以就投保人、被保险人的有关情况提出书面询问，投保人、被保险人应当如实告知。投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除本合同，并对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的义务；足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除本合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的责任，但在扣除手续费后，退还保险费。自合同成立之日起逾两年的，退还保险单的现金价值。

第八条 受益人

本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。

第九条 保险事故的通知

投保人、被保险人或受益人应于知道或应当知道保险事故发生之日起5日内通知保险人，且及时提供有关材料，并于被保险人发生保险事故后30日内，凭所需文件资料，向保险人申请保险金。由于延误时间，导致必要证据丧失或事故性质、原因无法认定的，应由受益人承担相应责任。同时，应从所给付的保险金中扣除因此而增加的额外费用（但因不可抗力导致的延误除外）。本合同受益人的保险金的请求权，自其知道保险事故发生之日起2年内不行使而消灭，保险人不再负保险金给付责任。

购房贷款借贷者人身保险条款

购房贷款借贷者人身保险条款

【第3份 】保险公司购房贷款借贷者人身保险条款

第一条 合同构成

本保险合同（以下简称“本合同”）由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同有关的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。

第二条 投保范围

一、投保人：凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平*保险公司（以下简称“保险人”）投保本保险；凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人，为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。

二、被保险人：凡年满在18周岁至55周岁，身体健康，能正常工作和劳动，具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人，均可作为本保险的被保险人。

第三条 保险责任

被保险人在保险有效期内，因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾，无法继续偿还购房贷款，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按照贷款合同约定，将被保险人在此时的贷款余额（含本息）一次付清（若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额，则按照实际保险金额与贷款金额的百分比偿还此时的贷款余款的本息），保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定，在事故发生前应缴的贷款部分，无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分，保险人对这部分贷款都不负偿还责任。

第四条 责任免除

因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾，以致无法继续偿还购房贷款，保险人不负保险金给付责任，同时终止保险合同。

一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害；

二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤；

三、被保险人服用、吸食或注射毒品；

四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀；

五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交通工具；

六、艾滋病或感染艾滋病毒期间所患疾病；

七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱；

八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。

发生上述第四款情形时，保险人对投保人退还保险单的现金价值。 发生上述其他情形，本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的，保险人将退还保险单的现金价值。

第五条 保险责任开始

保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始，保险人应签发保险单作为保险凭证，至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。

第六条 保险金额和保险费

一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限，实际初始保险金额以保险人的核保结果确定，保险金额根据贷款情况逐年递减。

二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异，缴费方式为趸缴，费率详见附表。

第七条 如实告知

本合同订立时，保险人可以就投保人、被保险人的有关情况提出书面询问，投保人、被保险人应当如实告知。投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除本合同，并对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的义务；足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除本合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的责任，但在扣除手续费后，退还保险费。自合同成立之日起逾两年的，退还保险单的现金价值。

第八条 受益人

本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。

第九条 保险事故的通知

投保人、被保险人或受益人应于知道或应当知道保险事故发生之日起5日内通知保险人，且及时提供有关材料，并于被保险人发生保险事故后30日内，凭所需文件资料，向保险人申请保险金。由于延误时间，导致必要证据丧失或事故性质、原因无法认定的，应由受益人承担相应责任。同时，应从所给付的保险金中扣除因此而增加的额外费用（但因不可抗力导致的延误除外）。本合同受益人的保险金的请求权，自其知道保险事故发生之日起2年内不行使而消灭，保险人不再负保险金给付责任。

【第4份 】名为购房、实为借贷，出借人非消费者，无优先权

名为购房、实为借贷，出借人非消费者，无优先权

——名为购房、实为借贷，因不存在真实商品房买卖关系，出借人不具有消费者身份，不享有优先于其他债权的权利。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权｜消费者权益｜消费者

案情简介：2011年，金某与开发公司签订购房合同，约定总房款1400万余元。双方所签回购协议约定金某只需支付700万元，并指定朱某为收款人。金某未证明向朱某汇付全部款项。朱某在公安机关供述称用预售网签形式向金某等人借款，开发公司另以房屋折价向金某支付利息。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封前述房产，陈某以其已办理网签、作为买受人享有消费者优先权为由提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。

法院认为：①开发公司与金某约定的房屋价格过低，与正常的商品房交易价格不符。金某主张已实际支付购房款收据载明的全部款项，依据不足。从银行账款记录看，开发公司主张未收取购房款具有一定可信性。除购房款收据外，金某未提交其他证据予以佐证，且款项交付方式（转账）和收款人均不一致。朱某在公安机关供述用预售网签形式向金某等人借款，朱某在回购协议上签字，且为指定收款人，金某委托他人代其向朱某支付房款，说明朱某与本案有密切关系。开发公司主张用两套公寓房折抵应向金某支付的借款利息，具有一定可信性。②本案事实和证据可相互印证，证明开发公司与朱某通过预售网签方式向金某借款，款项支付给朱某，开发公司另以公寓房折价向金某支付利息。开发公司与金某所签购房合同与回购协议系为保障金某融资债权实现。金某不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。金某主张排除法院的强制执行，无事实和法律依据。判决驳回金某诉请。

实务要点：名为购房、实为借贷，因不存在真实的商品房买卖关系，出借人不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终692号“金某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人金育平与被上诉人中信信托有限责任公司、被上诉人昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长张纯，审判员李琪，代理审判员谢爱梅），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:87）。