房价上涨房屋买卖合同

【第1份 】房价上涨 购房者该怎么办？

2017年1月，海州区法院受理房屋买卖合同纠纷案件61件，2月104件，3月130件。从这组数据中我们可以看出，随着房地产市场日渐升温，房地产纠纷案件数量也在急剧增加。仅4月25、26日两天，海州区人民法院就受理了8起因卖主要求涨价而引发的诉前财产保全纠纷。8起案件案情基本相同：二手房协议签订后，卖主要求涨价，或宁肯毁约双倍返还定金也不配合买主过户。随着房地产行业的不断升温，面对卖家违约，购房者该怎么办？

案例一：

在港城上班的王先生，去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋买卖协议上，双方都签了字，并交了1万元定金。春节过后，王先生就开始联系卖家，商量付房款以及过户事宜，这时卖家在电话里犹豫了，说小区业主qq群里都在讲市政府旁边的房子还要涨价，自己不卖了。

卖家不急，买家急。王先生付了购房定金，自然理直气壮，他直接找到卖家，称双方白纸黑字签了合同，自己还付了1万的定金，卖家没有权利说不卖就不卖！卖家的意见也很明确：定金可以全额退，他愿意双倍支付违约金。愤怒之下，王先生诉至海州区法院。

法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实、合法且有效，卖家以不作为方式拒绝履行合同明显属于违约，现原告王先生选择继续履行合同，被告应当承担继续履行合同的违约责任。

案例二：

二胎放开后，港城李先生发现自己家变小了，急忙买房，在东区万达广场附近看中了一套120平米售价100万元二手房，双方签订了买卖合同，并付了40万元首付款，余款待李先生从银行办理按揭贷款后支付，不料一个月后贷款批下来后，卖家电话通知李先生房子不打算卖了。李先生通过中介一核实，原来卖家签订了房屋买卖协议后，又在其他中介挂盘，加价出售，标价120万，很快售出了并迅速办理了过户。李先生起诉至海州区法院。

法院经审理认为，被告“一房二卖”，违背诚实信用原则，已严重违反合同约定。法院判决解除合同，卖家赔偿李先生实际损失22万元，退还首付款40万元，合计62万元。

法官解析：

售房协议一般会约定“定金”，甚至是“违约金”，但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生，此时，在房屋尚未转售也没有过户时，买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同（交房）之间择一维权。

如果涉案房屋已被“一房二卖”，也就是已经被转售他人且已办理过户，那么依照《民法典》对善意第三人（最终买家）的交易保护，前手买家是无法起诉要求继续履行合同的，并且“合同标的”早已被转手，新的买家已经开始享受《民法典》保护了，前手买家只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。那么赔偿实际损失怎么计算呢？根据《民法典》第五百八十四条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。案件中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，买房人享有的可得利益。

最后办案法官提醒广大市民：买卖房屋需谨慎。一旦签订合同，就必须遵守民事行为的帝王准则：诚实信用。法院在审理案件时，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，就会判决继续履行合同或赔偿包括涨价部分在内的全部损失。趁火打劫要求涨价的卖主最终可能不但拿不到涨价款，还要承担诉讼费、保全费、律师费等损失。同时失掉的，还有自己作为一个人的美德：诚信。